Fix & Flip Objekt - Die Sanierungscheckliste Teil 1


Du hast nun ein Objekt gekauft? Gratulation! Jetzt geht`s an`s Sanieren!


Erstelle als erstes eine Checkliste, welche Sanierungsmaßnahmen durchzuführen sind. Stell Dir dabei vor, Du wohnst drinnen und testest wirklich alles. Vom einzelnen Lichtschalter über den Rollladen bis zur Türe der Mikrowelle. Besondere Aufmerksamkeit habe ich hier auf:

  • Fenster.

Streifen Sie beim Schließen und sind sie dicht? Ich teste die Dichtheit mit einem Stück Zeitungspapier. Einzelne Seite im Rahmen einlegen, Fenster schließen und am Papier anziehen. Reißt es ab, ist es dicht. Wenn nicht, schau, ob Du es einstellen kannst. Mir selbst haben hier oft Handwerksvideos auf Youtube weitergeholfen. Müssen Sie ausgetauscht werden, nimm zuerst mit der Hausverwaltung Kontakt auf. In manchen Fällen wird der Tausch der Fenster über den Reparaturfond bezahlt. Gut für Dich, denn Du bekommst neue Fenster und musst nichts bezahlen.

  • Innentüren

Schließen Sie ordnungsgemäß und lassen Sie sich sperren? Wenn nicht, kannst Du Dir über ein Bauhaus neue Türblätter bestellen. Ist oft einfacher und kostengünstiger, aber ACHTUNG: Die Lieferzeiten sind enorm. Ich musste einmal 19 Wochen auf eine Lieferung warten.

Mein Tipp: Lade Dir vor der Bestellung das Tür-Ausmaß Formular runter. Dort musst Du alle Maße Deines Türstocks reinschreiben. ACHTUNG: In Millimeter! - Und ja, so ein Türstock hat ganz schön viele Maße, die man abnehmen muss. Einziger Nachteil daran: Die gelieferten Türen sind oftmals zu lang. Ich habe dieses Problem aber immer mit einer leistungsstarken Stichsäge in den Griff bekommen. Du kannst Dir auch eine Tür mit Türstock bestellen. Hier solltest Du jedoch handwerklich wirklich geschickt sein. Einpassen, einschäumen und Beschläge einstellen sind schon etwas arbeits- und zeitaufwendiger.


  • Die Küche

Ist sie zeitgerecht? Auch wenn die Oberflächen noch in Ordnung sind, der Style aber aus den 80er, dann raus damit. Ich hatte einmal eine Küche mit orangefarbenen Fronten. Die Miete, über 1.200 EUR hoch. Die Wohnung stand 6 Monate leer. Kein neuer Mieter wollte sich diese Küche antun. Jetzt rechne mal 6 mal 1.200, sind 7.200 EUR Verlust. Eine neue Küche mit Geräten beginnt bei EUR 4.500,--. Der Vorteil, Du hast schneller vermietet, Du hast einen Abschreibposten in Deiner Buchhaltung und Du hast ein Problem weniger. Denn wenn Du die orangene Küche behältst und der Mieter zieht aus, dann beginnt das ganze Spiel wieder von vorn. Dasselbe gilt für Vermietungen ohne Küche. Die Ausrede, ich weiß den Geschmack meines neuen Mietern nicht, zählt bei mir nicht. Schau Dir Küchen anderer Mietwohnungen an. Werbeprospekte helfen Dir auch, einen Eindruck zu erhalten. Übrigens: Geräte. Kühlschrank mit kleinem Gefrierfach, Herd mit Ceranfeld, aber bloß keine Induktion, Backrohr, Dunstabzug nur mit Umluft und das Wichtigste: ein Geschirrspüler! Diese Geräte muss Deine Küche haben! Was Du unbedingt vermeiden musst, ist die Waschmaschine in der Küche. Ein Mann als neuer Mieter akzeptiert diesen Umstand, eine Frau, die etwas auf sich hält, auf keinen Fall.

  • Das Bad

Warum schreibe ich Bad alleine? Weil Du beim Kauf unbedingt darauf achten solltest, dass Bad und WC getrennt sind! Stinken kann der Mieter auf der Toilette, im Bad hingegen ist Wohlfühlzone angesagt. Übrigens Waschmaschine, die gehört wenn möglich in den Abstellraum. Erst wenn es dort auch nicht möglich ist, dann kommt sie in das Badezimmer. Beim Kauf fällt Dir auf, dass die Badewanne super ist, nur die Fliesen aus dem vorigen Jahrhundert stammen. Was tun? Du klebst über die alte Fliese drüber. Dafür gibt es einen speziellen Haftgrund, den Du in jedem Bauhaus findest. Mit der Rolle auftragen, trocknen lassen und weiter geht’s.

Du musst jedoch nicht immer mit Fliesen arbeiten. Gespachtelt mit Schutzlack, Folien oder Verbundplatten sind eine gute Alternative zu den Fliesen. Jetzt kommt die wichtigste aller Fragen die das Bad betreffen. Badewanne oder Dusche? Befindet sich Deine Wohnung im zweiten Stock ohne Lift, dann nimm die Badewanne. Ist Deine Wohnung jedoch komplett Barrierefrei, dann nimm die Dusche. Mit Barrierefrei meine ich, dass keine Stufen zu überwinden sind, um in die Wohnung zu kommen.

Sollte Dein Badezimmer keine Möglichkeit einer natürlichen Lüftung haben (Fenster), dann mach Dir über einen Lüfter Gedanken.


ACHTUNG!


Bevor Du einen Lüfter einbaust, der ins Freie entlüftet, rede mit Deinem Rauchfangkehrer darüber. Mir wurde einmal der Gaszähler abgesperrt, weil ich so einen Lüfter installiert hatte. Der Rauchfangkehrer sperrte mit der Begründung, dass der Lüfter der Gastherme die Frischluft entzieht und so Kohlenmonoxid in die Wohnung strömen kann. Darum lass Dir gesagt sein, lieber einmal zu viel den Rauchfangkehrer holen als sich mit den Problemen nachher beschäftigen.




Auf welche Sachen noch zu Achten sind, im nächsten Blog- Fix & Flip Objekt - die Sanierungscheckliste Teil 2. Du willst wissen, wie man an Fix & Flip Objekte kommt? Dann empfehlen wir dir den Blog "Wie kommst du zu Fix und Flip- Objekte Teil 1 und Teil 2". Oder willst du eher die Buy and Hold- Strategie anwenden? Null Problemo: Hierfür gibts den Blog Buy & Hold Strategie. Einfach klicken und Spass beim durchlesen haben!

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