Ist das Bestellerprinzip ein Fluch oder Segen?


Wie in Deutschland bereits vor Jahren eingeführt, kommt nun das Bestellerprinzip auch zu uns nach Österreich.

Schauen wir uns doch einmal an, was das genau für uns bedeutet.


Beim Bestellerprinzip soll künftig der


Auftraggeber die Provision an den Makler zahlen. In der Praxis schaut es bekanntlich so aus: Der Vermieter meldet sich bei seinem vertrauten Immobilienmakler und meldet ihm, dass seine Wohnung frei wird. Er berichtet ihm, dass sein jetziger Mieter gekündigt hat und die Wohnung in 1 bis 2 Monaten frei sein wird. In der Zwischenzeit kann der Makler bereits mit der Suche beginnen.

Bis jetzt war er häufig so, dass der Makler vom neuen Mieter 2 Monatsmieten an Provision erhalten hat. Wenn sich der Immobilienmakler gut verkauft hat, dann hat er auch noch 1 Monatsmiete vom Vermieter erhalten.

Tja, dies


e Zeit scheint nun vorbei zu sein. Oder etwa doch nicht? Gerade die Vermieter, die sehr wenige Immobilien halten, werden es erstmal selbst versuchen. Der Beginn läuft dann so ab: Der derzeitige Mieter meldet sich beim Vermieter und sagt ihm, dass er kündigt. Die erste Frage des Vermieters wird dann lauten: „Haben Sie schon einen Nachmieter?“

Wenn der scheidende Mieter das verneint, legt der Vermieter nach mit den Worten :“ Wenn Sie das übernehmen, könnten Sie doch für Ihre Möbel eine Ablöse verlangen und Sie müssten weniger übersiedeln!?“

Aahhh! GELD!!


DAS Zauberwort für den Mieter. Klar macht das Sinn. Er hat weniger Auszuräumen und der nächste Mieter soll ruhig etwas springen lassen. In Ballungsräumen bei hoher Mietnachfrage ist das für den alten Mieter ein Kinderspiel. Ein oder zwei Anzeigen im Internet und schon ist das Objekt am nächsten Samstag voll mit Interessenten. Ist der passende Interessent als Neumieter gefunden, geht es ums Verhandeln der Ablöse. Sollte nun der neue Mieter nicht die Spendierhosen anhaben und gutes Geld zahlen, so empfiehlt sich das Argument:“ Schau, früher hast Du hunderte Euro dem Makler bezahlt und das Geld war weg. Jetzt gibst Du einfach das Geld für die Ablöse her und wenn Du ausziehst, bekommst Du das Geld auf jeden Fall zurück. Sollte das noch nicht überzeugen, hilft: “In den letzten Jahren ist die Nachfrage nach diesem Bezirk immer größer geworden. Wenn das so weitergeht, kann ich in drei Jahren für die Ablöse das Doppelte verlangen. Für Sie ist es auf jeden Fall ein Gewinn.“



Zusammengefasst beim ersten und vielleicht noch beim zweiten Mieterwechsel ist es ein Gewinn für den Vermieter und den Mieter. Doch dann kommst es zum Marktbereich, wo die Wohnung nicht mehr zu vermieten geht, weil die Ablöse zu hoch ist oder weil der Vermieter die Miete zu stark angehoben hat. Nun ist der Zeitpunkt gekommen, wo es zum ersten Streit kommt.

Das System scheint seine ersten Risse zu bekommen.

Übernimmt der Wohnungsbesitzer nun wieder die Vermietung, hat er eine vollgeräumte Wohnung


und die Frage, ob die Einrichtung tatsächlich den Geschmack des neuen Mieter treffen wird. Möchte er nun die Möbel entfernen, drängt sich die Frage auf:“ Darf er das denn überhaupt? Es sind ja schließlich gar nicht seine Möbel.„


Viel komplizierter wird es, wenn es zu Mängeln kommt, die anfänglich gar nicht gesehen wurden. Ich hatte einen Fall von Mieter übergibt an Nachmieter und der wieder an Nachmieter.


Als die Wohnung totgewurschtelt wurde, bekam ich den Auftrag, sie wieder gut zu vermieten. Nach meiner ersten Begehung war mir klar: “Dort möchte ich nicht mal begraben werden!“

Nicht nur das, selbst die Dunstabzugshaube wurde mitgenommen und es wurde ein Backrohr vom Mistplatz reingestellt und dieses konnte man gar nicht mehr anschließen, weil die Stecker abgezwickt wurden.

Auf die Frage zum Vermieter, ob er den letzten Mieter nicht in die Pflicht nimmt und der den Schaden zahlen muss, hat er mir gesagt:“ Der Mieter hat ihm gesagt, dass er hier nur geschlafen hat und der Vormieter vor ihm die ganzen „Verbrechen“ an der Wohnung begangen hat.“



Wie heißt es so schön: “Aussage gegen Aussage.“

Übrigens, die Sanierung hat das 4-fache von meiner Provision ausgemacht, wenn ich alle Mieter gebracht hätte.

Aber „hätte, hätte Fahrradkette.“


Wie geht’s nun mit unserem Bestellerprinzip weiter?


Anfänglich wird es den Markt ordentlich durcheinanderbringen. Die Vermieter, die 20 oder noch mehr Wohnungen halten, werden sich Kombipakete mit Maklern vereinbaren.

Wie kann so ein Paket ausschauen?

Ich hab dazu ein Gespräch mit dem Hausverwalter Thomas Hajek geführt. Die Hausverwalter haben ein System, bei dem der Wohnungsbesitzer die Hausverwaltung als Subverwaltung beauftragt. Alleine diese Art, die Arbeit zu delegieren, macht Sinn.

Im Zuge dieser Dienstleistung gibt es ein Upgrade. Bei diesem wird ein Teil der Miete an eine Makleragentur weitergeleitet. Kommt es nun zu dem Fall, dass der Mieter kündigt, zahlt die Makleragentur die Miete weiter und kümmert sich um die Neuvermietung.



Klasse, oder?

Das Risiko trägt nämlich die Makleragentur. Findet sie im Falle der Kündigung schnell wieder einen Nachmieter, dann bleibt ihnen das Geld. Die Angst, einen ordentlichen Mieter zu finden, habe ich dann als Vermieter ebenfalls nicht mehr.

Warum?

Der Makler möchte dann Mieter haben, die so lange wie möglich in der Immobilie bleiben. Ständiger Wechsel würde nun viel Arbeit bedeuten. Mehr Geld gibt es dann nicht, sondern nur den vereinbarten monatlichen Betrag.


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