Ist die Immobilien-Blase in Österreich schon geplatzt?


Bevor wir hier einsteigen eine Frage an dich: Wer entscheidet ob eine Blase geplatzt ist oder nicht? Ist es der Immobilienmakler, sind es die Banken oder ist es dein Nachbar der dir das im Vertrauen über den Gartenzaun zuflüstert.


Gehen wir doch einmal zu dem Immobilienmakler. Sein täglich Brot ist es Immobilien zu verkaufen. Umso höher hier der Preis ist den er erzielt umso mehr Provision verdient er. Glaubst du das er der Erste sein wird der Ruft, dass die Blase geplatzt ist? Sicher nicht. Im Gegenteil, er wird alles dran setzen die Kuh zu melken solange Sie noch Milch gibt.


Wie sieht das bei den Banken aus?

Die geben die Kredite raus und müssten es doch als erstes wissen. Ja und nein, denn die Banken bekommen es dann mit, wenn Kredite nicht mehr bezahlt werden. Zahlt der erste Kunde seinen Kredit nicht, dann ist es die normale Ausfallrate. Die Frage ist, ab welchem Punkt erkennt die Bank die Situation.


Erkennen wird Sie es dann, wenn die Quartalszahlen aufliegen und dann heißt es in der Pressekonferenz: "Der Zahlungs-Ausfall an Krediten ist um 30% gestiegen." Von einer Blase, die geplatzt ist, wirst du bei einer Bank nichts hören.

Was würde passieren, wenn die Bank sagt, dass die Blase geplatzt ist? Genau, der Aktienkurs würde schneller fallen als es die Erdanziehungskraft es zulassen würde.


Wie sieht es mit Versicherungsanstalten aus?

Die haben sehr viel Geld in Immobilienprojekte investiert. Würden diese Unternehmen die Blase ausrufen, dann würden Sie sich ebenfalls ins eigene Fleisch schneiden. Auch Ihre Anleger wären zutiefst beunruhigt und würden versuchen, Ihr Geld abzuziehen. Kurz gesagt, der Alptraum jedes börsennotierten Unternehmens.


Gibt es denn niemanden der mir sagen kann ob die Blase geplatzt ist?

Stell dir vor, du baust eine Neubauprojekt und verkaufst 50% der Wohnungen. Die restlichen Wohnungen sind Ladenhüter und du wirst Sie einfach nicht los. Was machst du?

Den Preis senken. Ist eine Möglichkeit, die Frage wird nur sein wie weit senkst du den Preis.

Da dein Projekt fremdfinanziert ist trifft es dich zuerst, denn dein Gewinn ist dann futsch. Zusätzlich hat du die Kreditgeber im Nacken und die sagen mit Sicherheit "nein" zu einer Preissenkung.

Warum? Die möchten Ihre Rendite nicht verlieren und würden Sie bei deinem Projekt die Hosen runterlassen, müssen Sie es bei anderen Projekten ebenfalls tun, und das ist ein Dominoeffekt. Das Zauberwort wie man aus dieser Misserie rauskommt nennt sich Inflation. Bedeutet, man lehnt sich zurück und lässt den Rest der Geldentwertung tun. Da du nun weißt wie der Hase läuft kannst du dir sehr gut ein Bild davon machen. Such dir Neubauprojekte und beobachte Sie. Wie lange sind Sie am Markt, bis Sie einen Käufer finden.

Leichter wird es wenn du einen befreundeten Immobilienmakler hast der nur Neubauprojekte betreut. Er hat Hintergrundwissen wie zum Beispiel wie viele Kunden haben sich vor Baubeginn schon angemeldet oder wie viele Kunden schaffen heute die Finanzierung im Vergleich zu vor 5 Jahren.


Diese Informationen helfen dir …. Doch Moment mal hast du nicht einen Fehler gemacht?


Vergiss nicht der Immobilienmarkt ist so vielfälltig wie die Gewürzmischung der indischen Küche. Du hast „nur“ einen Bereich des Ganzen erkundet, nämlich den Neu-Bausektor. Und warscheinlich hast du diesen Berreich auch „nur“ auf ein gewisses Gebiet begrenzt. Dieser Teil spiegelt nicht das ganze Land wieder. Was in Wien vielleicht schon zur Trendwende führt kann in Vorarlberg durch die Nähe zur hochpreisigen Schweiz noch lange kein Thema sein.


Wie sieht die Blase bei den Baugrundstücken aus? Da ist nur eines zu sagen: Lage, Lage, Lage.


Passt Sie und ist die Nachfrage ungemein groß, dann brauchst du dir bei dieser Form keine Gedanken machen. Hast du dein Grundstück in einem Gebiet wo die Abwanderung von Jahr zu Jahr steigt dann würde ich dir empfehlen schnell eine Entscheidung zu treffen. Denn ist nach dem jahrtausend-vorfall Corona die Abwanderung nicht gestoppt worden, dann wird es munter weiter gehen. Bedeutet für dich das der Preis von Jahr zu Jahr schrumpfen wird.


Und wie sieht es mit Bestandsimmobilien aus?

Da die meist vom privater Hand gehalten werden ist hier die Einschätzung am schwierigsten zu treffen. Gut man könnte sagen, letztes Jahr um die selbe Zeit waren 2.000 Wohnungen mit 2 Zimmern weniger am Markt, doch ganz kannst du diesen Zahlen nicht vertrauen. Es gibt nämlich Immobilien die zum Verkaufen im Netz stehen aber nicht verkauft werden wollen. Zu diesem Thema schreib ich dir noch einen Blog.


Für mich als Indikator in diesem Segment ist der Angebotspreis im Verhältnis zum tatsächlichen Kaufpreis. Deine Arbeit besteht darin, dass du dir in einem kleinen Gebiet 20 Immobilien raussuchst die fast ident sind. Was meine ich damit? Such dir am besten 2 Zimmerwohnungen mit annähernd dem selben Alter, Größe, Ausstattung und natürlich Lage. Verfolge wie der Angebotspreis in der Werbung immer weiter nach unten geht. Ist Sie dann verschwunden musst du leider etwas warten. Ca. 3 Monate. Dann hast du die Möglichkeit dir übers Grundbuch den Kaufvertrag ausheben zu lassen.


Ist das viel Arbeit? Ja, doch wenn du selbst einen Einblick haben möchtest dann tust du dir diese Arbeit an. Bist du aktiv im Immobilienmarkt tätig, dann machst du die Arbeit hoffentlich sowieso jeden Tag.


Wie du siehst, wird es zu einem Platzen der Immobilien-Blase in Österreich nicht kommen. Das einzige was passieren wird: Es wird etwas Luft aus der Blase entweichen.

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